I motsetning til flere andre Europeiske land er det svært vanlig å eie egen bolig i Norge. Opp Mot 77 prosent av norske husholdninger eier boligen de bor i.

Ved kjøp av bolig må de fleste må ta opp et boliglån. Med dette kommer begreper som egenkapitalkrav, flytende og fast rente samt nedbetalingstid frem. Før man tenker på å ta opp et lån til å kjøpe egen bolig bør man vite hva alternativet er, hva det innebærer å ta opp et boliglån, og hvor mye det vil koste og så videre.

I denne artikkelen har vi forsøkt å oppsummere hva man bør vite om boliglån slik at du kan gjøre gode, fornuftige valg for din økonomi.

Hva er et boliglån ?

Et boliglån er et lån privatpersoner tar opp i en bank for å kjøpe seg en bolig.

Vilkårene for et boliglån kan variere noe, men de aller fleste banker tilbyr et standard boliglån. Dette er et langsiktig nedbetalingslån med flytende rente, der banken kan gi lån opptil 85% av boligens kjøpesum med sikkerhet/pant i boligen.

Med et slikt lån betaler man månedlig ned på lånet. I Norge er det svært vanlig å låne penger til kjøp av bolig. I følge en rapport fra finanstilsynet utgjør boliglån 85% av den samlede gjelden til norske husholdninger. 

Hvor mye kan man få i boliglån?

Hvor mye man kan få i boliglån kommer ann på hvor mye egenkapital du har og hvor god betalingsevnen din er. Med andre ord, hvor mye penger du har spart opp selv og om du tjener godt nok til å kunne betjene lånet.

I Norge er det gjennom finansdepartementet sin boliglånsforskrift et krav om maksimal belåningsgrad på 85% ved kjøp av bolig.

Det vil si at banken kun kan låne deg 85% av kjøpesummen av boligen, de resterende 15% må du stille med selv i det som kalles egenkapital. Dette som er den viktigste faktoren som bestemmer hvor mye man kan låne.

Videre i boliglånsforskriften står det at man kan ha en maksimal gjeldsgrad på 500%. Dette vil si at du ikke kan låne mer enn 5 ganger din årlige inntekt.

Om man tjener 400 000 kroner i året (brutto), betyr dette at man maksimalt kan låne 2 000 000 kroner.

Merk at gjeldsgraden teller for all gjeld, inkludert studielån. Derfor vil studielånet kunne begrense hvor mye du får lov til å låne.

Til slutt vil banken også stille deg noen spørsmål om din familiesituasjon og økonomi.

De vanligste spørsmålene er som regel sivilstatus, om man har barn, om man eier bil og om man har noen andre lån. Ut i fra dette lager de et konservativt budsjett basert på din inntekt.

Grunnet til dette er at ønsker å kartlegge om du har råd til å betjene lånet selv om renten skulle stige 5%.

Om man er gift, har barn, eier en bil og har et lån på bilen resultere dette i utgifter en singel person uten dette ikke har, som gjør at man en dårligere rustet til å takle en eventuell renteoppgang. 

Banken er pliktig til å fraråde deg å ta opp lån de mener du ikke har råd til å betjene, som igjen kan legge begrensninger på hvor mye du kan låne.

Hvor mye koster et boliglån?

Banken tar seg betalt for å låne ut penger. Disse kostnadene kommer i form av renter og gebyrer. Av de to betaler man helt klart mest i renter. 

Renter

Renter er prisen banken tar for å låne ut penger. I et boliglån oppgis renten som en prosentsats som representerer den årlige rentekostnaden, dette kalles også den nominelle renten.

På et boliglån betaler man som regel renter sammen med de månedligere nedbetalingene, som kalles avdrag. Summen av renter og avdrag kalles et terminbeløp.

Hvor mye man må betale i renter kommer an på hvor mye man låner, hvilken rente man får på lånet, og over hvor lang tid man betaler tilbake lånet.

I starten av låneperioden er gjelden stor siden man ikke har rukket å betale ned noe særlig på lånet. Rentekostnadene vil da være høye sammenlignet med senere i låneperioden når man har fått betalt ned på lånet.

La oss se på et boliglån på 2 500 000 kroner til en rente på 3% som skal nedbetales månedlig over 25 år.

I det første året må man betale omkring 74 000 kroner i renter, i år 13 vil rentekostnaden være omkring 40 700 kroner, og i det siste året vil rentekostnadene kun være 1935 kroner.

Gebyrer

De fleste bankene tar seg også betalt i form av gebyrer.

Når det kommer til en boliglån er det mest vanlig med et etableringsgebyr som betales når låneavtalen etableres, samt termingebyrer som betaler for hver termin/måned.Hvor mye banken tar i gebyrer finner man som regel på deres nettsider.

Et typisk etableringsgebyr ligger på mellom 1750-2500 kroner og et termingebyrer ligger på  60-75 kroner.

Disse oppgis vanligvis ikke i kroner og øre på låneavtaler og lånekalkulatorer. I stedet summerer de kostnadene for gebyrer med renter som så oppgis som en prosent kostnad kalt effektiv rente.

Den effektive renten er derfor alltid høyerer enn den nominelle renten, fordi dette er det simpelthen er rentekostnaden pluss kostnaden av gebyrer.

Nedbetalingstid

Som vi var inne på vil kostnaden av et boliglån påvirkes av hvor lenge man bruker på å betale tilbake lånet.

Dette er simpelthen fordi man må betale renter så lenge man har lån i banken. Og jo lengre man har et lån, jo større blir rentekostnaden.

Et norsk boliglån betales som regel ned over 20-30 år. De fleste bankene har 25 år som utgangspunkt i sine boliglånskalkulatorer.

Låneform

Siden størrelsen på lånet også påvirker rentekostnaden kan også nedbetalingsformen ha noe å si for hvor mye et boliglån vil koste.

Som standard er alle boliglån et annuitetslån der man betaler like store terminbeløp til banken hver måned.

Siden lånet er stort i starten vil rentedelen av terminbeløpet være være større tidlig i låneperioden. Etter hvert som lånet betales ned synker rentekostnaden, og avdragene stiger.

Alternativet til dette er et serielån der man betaler like store avdrag hver måned pluss rentekostnadene.

Med en slik låneform betaler man høyere terminbeløp i starten av låneperioden, men man betaler ned lånet raskere sammenliknet med en annuitetslån, som gir lavere renteutgifter.

Lønner det seg å ta opp et boliglån?

Alle trenger et sted å bo og det koster penger enten man eier eller leier. Om det lønner seg å ta opp et boliglån kommer ann på hvordan man ser på det. 

Det er flere faktorer med det å eie sin egen bolig som ikke kan regnes på i kroner og øre.

Dersom man tar opp et lån for å kjøpe drømmeboligen som har perfekt avstand til jobben vil de fleste synes det er verdt å ta opp et lån for å kjøpe denne boligen selv om man kunne betale mindre ved å leie lengre unna. 

Rent økonomisk må man se på hvilke alternativer man har, og om prisstigningen på boligen gjør opp for eller overgår hvor mye man må betale i renter. 

Leie eller eie?

Før man har råd til å kjøpe sin egen bolig er det vanlig å leie.

Det er flere fordeler med å være leietaker fremfor å eie. Man har større fleksibilitet, man slipper kostnader til reparasjoner og vedlikehold av boligen som også gjør at boutgiftene forblir mer forutsigbare.

Det er også ulemper ved å leie fremfor å eie. Den aller største er at man ikke får ta del i prisstigning man kan få ved å eie bolig.

De aller fleste boliger i norge vil stige i verdi over tid. Dette kan resultere i at det faktisk lønner seg å eie boligen til tross for vedlikeholdsutgifter og rentebetalinger. 

Ifølge undersøkelser fra SSB har prisen for blokkleiligheter og eneboliger steget med henholdsvis 78.9% og 51% de siste 10 årene. Det vil si at boligprisveksten har vært på over 5% årlig, de siste 10 årene.

På grunn av lave boliglånsrenter kombinert med høy boligprisvekst har det lønnet seg å eie fremfor å leie bolig de siste 10 årene. Om dette fortsetter vil det sannsynligvis også være tilfelle i fremtiden.

Hvordan få egenkapital til et boliglån?

Siden boligprisene har steget mye i Norge de seneste årene kan det være utfordrende å spare nok penger til å tilfredsstille egenkapitalkravet på 15% ved kjøp av bolig.

Dersom man vet at man ønsker å kjøpe egen bolig lønner det seg derfor å være disiplinert å sette opp et budsjett der man setter av penger til boligsparing så tidlig som mulig.

For å unngå at disse pengene taper seg i verdi på en sparekonto med lav rente bør man heller sette de på en BSU konto.

BSU er et spareprodukt som står for boligsparing for ungdom. Med en slik konto kan man spare opptil 27 500 kroner årlig som man får en svært gunstig rente på. I tillegg får man 25% av det man sparer på en BSU konto trukket fra skatten.

Man kan ha BSU konto inntil man fyller 34 år og man kan spare opptil 300 000 kroner totalt.

Kausjonist

Til tross for at man er disiplinert og sparer i BSU er det ikke sikkert dette strekker til. Om man ikke er i stand til å stille med nok egenkapital selv, kan man få noen til å stille som kausjonist på et boliglån.

Dette er vanligvis foreldre eller besteforeldre. Den vanligste formen for kausjon er realkausjon, som vil si at banken tar tilleggssikkerhet i kausjonistens bolig som kompenserer for den utestående egenkapitalen.

Forutsetningen for at man kan stille som realkausjonist er at man har betalt ned tilstrekkelig på boligen sin, og har dermed ledig sikkerhet som banken kan ta pant i.

Et eksempel

Mari er ferdig å studere og har fått seg fast jobb. Hun har klart å spare opp 250 000 kroner på BSU kontoen sin og ønsker å kjøpe en bolig som koster 3 330 000 kroner.

For dette trenger hun 500 000 kroner i egenkapital for å få boliglån.  

Siden hun ikke har nok egenkapital selv har foreldrene til Mari sagt seg villige til å stille som realkausjonister.

De har eid sin egen bolig i flere år og har betalt ned på lånet slik at det gjenværende lån på boligen kun tilsvarer 30% av verdien.

Dersom foreldrene til Mari skal kausjonere for den utestående egenkapitalen på 250 000 kroner vil dette øke belåningen på boligen til 40% inntil Mari får betalt ned på lånet. 

I dette scenarioet vil baken trolig føle seg komfortable med at foreldrene til Mari kan stille som realkausjonister, men om de ikke hadde betalt ned tilstrekkelig på sitt eget boliglån kunne banken ha sagt nei.

I tillegg er det svært viktig å forstå hva det innebærer å kausjonere for andres lån. 

Det viktigste er å huske på at banken gjør deg ansvarlig for å betale gjelden dersom personen du har kausjonert for, ikke betaler. Hvis ikke kan banken kreve eiendommen den har pant i solgt.

Man bør derfor tenke seg nøye om før man sier ja til å kausjonere for noen. Og om du skal kausjonere bør man tenke over hvor mye man vil kausjonere for. Husk at man kan sette en begrensning.

Hvordan søke om boliglån?

Den enkleste måten å søke boliglån på er å ta kontakt med banken du er kunde i. Man kan ta kontakt i bankens lokale filial, men det er enda enklere å begynne prosessen på nettet.

Stort sett alle norske banker har utviklet gode nettbanker og løsninger for å søke om finansieringsbevis til bolig.

I denne prosessen blir man gjerne spurt om man skal ha en medlåntaker, om man har fast jobb, sivilstatus, om man har barn og om man han bil.

Videre har flere banken er løsning der man via bankID kan gi banken tilgang til enkelte av skatt og inntektsopplysningene dine. På denne måten for banken tilgang til den informasjonen de trenger, uten at man må vise frem skattemeldinger fra tidligere år og lønnsslipper osv.

De vil også spørre deg om hvor mye du har i egenkapital. 

Videre blir man presentert med hvor mye du kan låne i banken ut i fra hvor mye egenkapital man har oppgitt at man har.

Dersom man ønsker å låne mer enn dette blir man spurt om har noen skal kan stille som kausjonist.

Om summen du kan låne er tilstrekkelig eller at du kan stille med kausjonist for å låne det du trenger sendes så søknaden videre til vurdering hos banken.

Herfra vil banken be om faktisk dokumentasjon på egenkapital, samt ha en samtale ang realkausjon om dette er aktuelt.

Om ting faller på plass, vil banken gi deg et finansieringsbevis med en låneramme, som er hvor mye du kan låne.

Så fort Dette er på plass kan man dra på visninger i håp om å finne drømmeboligen. 

Kan man gjøre endringer på et boliglån?

Som vi har vært inne på finnes det enkelte variabler ved et boliglån. Når man først har inngått en boliglånsavtale er det ikke slik at denne er skrevet i stein. Det er fullt mulig å gjøre endringer. 

Man kan endre kontoen lånekostnadene trekkes fra, man kan endre forfallsdato for regningene, endre på nedbetalingstiden samt gjøre endringer på sikkerheten i boligen.

Det er også mulig å endre fra et annuitetslån til er serielån og motsatt. Disse endringene er stort sett uproblematiske og lar seg gjøre mot et gebyr på noen hundre kroner.

En annen endring man kan gjøre er å bytte fra flytende til fast rente.

Dette kalles å binde renten, som vil si at man betaler en fast rentesats på lånet fremfor å betale markedsrenten som kan endre seg med utviklingen i lånemarkedene. 

Man kan binde renten for hele eller deler av boliglånet i alt fra 3, 5 til 10 år. Det koster kun noen hundrelapper for å binde renten på et boliglån, men det kan bli dyrere å bryte en fastrenteavtale før utløpstiden.

Dersom fastrenten man ønsker å bryte er høyere enn den flytende renten man bytter til må man dekke forskjellen mellom den nye og den gamle fastrenten for alle de årene som gjenstår av bindingstiden. Dette kalles overkurs og kan fort bli titusenvis av kroner.

Kan man flytte et boliglån?

Det er fullt mulig å flytte et boliglån. Enten man ønsker å bytte bank og ta med boliglånet, eller kun flytte boliglånet fra en bank til en annen er dette en nokså uproblematisk prosess.

Med bankID kan man enkelt opprette et nytt kundeforhold i en bank. Så fort dette er gjort kan man gå til en ny lånesøknad der man som regel finner alternativet å søke om å få et boliglån overflyttet.

Det kan være flere grunner til å ville bytte bank, men men vanligste er vilkårene og renter på boliglån.

Selv om man kan bytte bank så ofte man vil er det verdt å merke seg at mange banker krever at du også har lønnskonto og lønnsinngang der for å få de beste vilkårene. Undersøk dette før du eventuelt starter prosessen med å bytte bank.

Hvordan få det beste boliglånet

For å finne det beste boliglånet må man først definere hva som er best for deg som kunde. For de aller fleste er dette pris.

Som vi har vært inne på er renter og gebyrer prisen å betale for et boliglån. Derfor handler det først og fremst om å få det boliglånet som gir deg lavest effektiv rente som er det beste.

Det første du bør starte med er å se på deg selv og din betalingsevne. For at du skal få en lav boliglånsrente er det viktig å kunne presentere seg selv om en med god betalingsevne.

Om du har en dyr bil, et kredittkort med høy låneramme eller andre smålån bør du kvitte deg med disse om du ønsker lavest mulig rente på boliglånet.

Når dette er gjort kan du starte med å finne den av bankene som tilbyr deg den laveste renten. Du kan gå frem på flere måter for å finne ut av dette.

Nesten alle er allerede kunde i en bank, start med å kontakte din bank for å forhøre seg hva de kan tilby.

Når du har fått et tilbud fra din egen bank kan du høre rundt med andre banker får å se om det finnes bedre tilbud.

Du kan også benytte deg av tjenester på nettet som sammenlikner lånetilbud fra baker og/eller innhenter tilbud på vegne av deg.

Dersom du er medlem av en yrkesforening bør du også forhøre deg om denne foreningen har forhandlet frem en bankavtale til sine medlemmer.

Får du et rimeligere tilbud fra en annen bank enn den du er kunde i bør du snakke med banken din igjen for å spørre om de kan matche tilbudet du har fått. Om de sier nei kan det være aktuelt å bytte bank for å få det beste tilbudet.

Kilder

Stort flertall eier boligen – Statistisk sentralbyrå

Boliglånsundersøkelsen 2020 – Finanstilsynet

Utlånspraksis for boliglån og forbrukslån – Finanstilsynet

Prisstigning for brukte boliger siste ti år – Statistisk sentralbyrå